Anh Quốc Tuấn, một nhà đầu tư tại phường Minh Phụng, TP HCM, đang rao bán căn hộ 2 phòng ngủ tại khu đông sau hai năm sở hữu. Căn hộ này anh mua từ cuối 2023, vay ngân hàng 60% giá trị, tương đương hơn 2,7 tỷ đồng.
Trong năm đầu, khoản vay của anh được hưởng lãi ưu đãi 7% và ân hạn nợ gốc, số tiền phải trả mỗi tháng khoảng 15-16 triệu đồng. Tháng 10/2025, số tiền thanh toán cho ngân hàng tăng lên 24 triệu đồng khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi 11% một năm. Mức này tiếp tục lên 33 triệu đồng một tháng từ đầu năm nay do mức lãi vay được chỉnh lên 15%.
Số tiền trả nợ ngân hàng tăng gần gấp đôi sau giai đoạn hết ưu đãi lãi suất, anh Tuấn tính toán việc tiếp tục giữ căn nhà sẽ là gánh nặng chi phí, "ăn mòn" vào thu nhập hàng tháng. Anh quyết định sang tay căn hộ với giá 5 tỷ đồng, nhưng đến nay vẫn chưa tìm được khách mua. "Thời gian tới nếu vẫn chưa bán được, tôi đành phải hạ giá về mức hòa vốn để thoát hàng", anh cho hay.
Tương tự, ông Trần Văn Phúc, chủ sở hữu một căn hộ cao cấp tại Thủ Đức (TP HCM) mua tài sản đầu năm 2025 với giá khoảng 8 tỷ đồng, vay ngân hàng 40% trong 20 năm. Trong năm đầu, ông Phúc phải trả khoảng 34 triệu đồng (gốc và lãi) mỗi tháng, với lãi suất ưu đãi 8,5% một năm.
Sau thời gian ưu đãi, mức lãi ông Phúc vay chuyển sang thả nổi theo thị trường, khoảng 15% một năm. Tiền trả nợ vay hàng tháng cũng lên gần 50 triệu đồng. Áp lực tài chính lớn, ông Phúc cho biết "nguy cơ đổ nợ nếu tiếp tục gồng lãi thêm vài tháng nữa".
"Dù phải bán căn hộ ngang giá hoặc giảm vài phần trăm, tôi vẫn chuyển nhượng để thu hồi vốn", ông Phúc nói.
Bất động sản khu Đông TP HCM, tháng 10/2025. Ảnh: Quỳnh Trần
Theo ghi nhận của VnExpress tại nhiều sàn môi giới ở TP HCM, không ít nhà đầu tư mua căn hộ trong giai đoạn lãi suất thấp đang chịu áp lực tài chính khi khoản vay bước vào kỳ điều chỉnh. Chi phí vay tăng trong khi thanh khoản thị trường suy giảm khiến nhiều người phải tính đến việc bán tài sản sớm.
Theo đại diện một sàn giao dịch bất động sản lớn tại TP HCM, dù hiện tượng bán tháo công khai chưa phổ biến, nhiều giao dịch diễn ra theo hình thức "thoái vốn kín". Tức là, chủ sở hữu không chào bán rộng rãi mà thông qua mạng lưới môi giới quen hoặc các kênh giao dịch riêng để tránh tạo áp lực giảm giá trên diện rộng. Trong một số trường hợp, người mua thanh toán nhanh có thể nhận mức chiết khấu tới 15% so với giai đoạn đỉnh giá.
Ngoài ra, trên các hội nhóm mạng xã hội, nhiều hoạt động rao bán bất động sản để thu hồi vốn diễn ra sôi động. Không ít chủ tài sản chấp nhận hạ giá 10-12% so với mặt bằng niêm yết nhằm ưu tiên thanh khoản.
Hiện lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến quanh mức 9,5-14% một năm, lãi thả nổi lên 15-16%. Dữ liệu từ chuyên trang Batdongsan cho thấy, nhu cầu tìm mua nhà đất có xu hướng bắt đầu giảm từ hai tháng cuối 2025 khi lãi suất có dấu hiệu tăng, mức giảm bình quân 17-20%. Xu hướng này tiếp tục ghi nhận trong tháng 1 năm nay khi lượng tìm mua tiếp tục giảm 28% so với tháng trước đó.
Riêng tại TP HCM, mức hạ khoảng 19%, chủ yếu ở phân khúc căn hộ. Còn theo DKRA Group - đơn vị cung cấp dịch vụ địa ốc, lượng đặt mua bất động sản giảm 40-50% khi lãi suất bắt đầu tăng từ tháng 1, kéo theo áp lực bán từ nhóm nhà đầu tư nắm giữ tài sản giá trị lớn.
Trong báo cáo Triển vọng tín dụng năm 2026, tổ chức xếp hạng tín nhiệm FiinRatings cho rằng lãi suất vay mua nhà tăng trở thành một trong những rủi ro lớn với thị trường bất động sản. Cho vay mua nhà hiện chiếm tỷ trọng đáng kể trong danh mục tín dụng của nhiều ngân hàng, trong khi phần lớn các khoản này được hình thành trong giai đoạn lãi suất thấp (2023-2025, khoảng 8% một năm trong 12-24 tháng).
Khi các khoản vay chuyển sang mức lãi thả nổi khoảng 13-15% mỗi năm, nghĩa vụ trả nợ của người vay có thể tăng 1,5-2 lần, đặc biệt với nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức này trong thời gian dài, nguy cơ nợ quá hạn trong hệ thống ngân hàng có thể gia tăng.
Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập, cho rằng áp lực tài chính hiện tập trung ở các khoản vay ký hợp đồng trong giai đoạn 2023-2025. Theo ông, nhiều hợp đồng ký giai đoạn này đã hết thời gian ưu đãi lãi vay và ân hạn nợ gốc, lãi suất thả nổi tăng lên 13-15% mỗi năm. Người vay bắt đầu phải trả cả gốc lẫn lãi, khiến nghĩa vụ thanh toán hàng tháng tăng gấp đôi so với trước.
Chẳng hạn, với khoản vay khoảng 2-3 tỷ đồng, nếu lãi suất tăng thêm 3-5% mỗi năm, người vay phải trả thêm 7-10 triệu đồng một tháng. Với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, phần chi phí tăng thêm này có thể nhanh chóng bào mòn lợi nhuận và buộc họ phải cân nhắc bán bớt tài sản.
Ở góc nhìn thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở của CBRE Việt Nam, đánh giá nhóm chịu tác động mạnh nhất là các tài sản mang tính đầu cơ cao, nhưng thanh khoản thấp, dòng tiền cho thuê hạn chế như bất động sản nghỉ dưỡng, condotel, shophouse ven biển hoặc đất nền vùng ven. Trường hợp nhà đầu tư vay 50-70% giá trị tài sản, họ phải chịu rủi ro tài chính cao.
Ông Kiệt dự báo áp lực này có thể tiếp tục gia tăng trong nửa cuối năm nay khi nhiều khoản vay ký vào cuối 2024 bắt đầu bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi. Diễn biến này có thể thúc đẩy quá trình thanh lọc thị trường, buộc những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao phải rời khỏi cuộc chơi và tạo cơ hội cho dòng vốn dài hạn mua lại tài sản với mức chiết khấu sâu.
Các chuyên gia khuyến nghị trong bối cảnh lãi suất tăng và thanh khoản suy giảm, nhà đầu tư cần thận trọng hơn khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Trước khi quyết định giữ hay bán tài sản, họ cần tính toán khả năng trả nợ trong kịch bản lãi suất duy trì ở mức cao.
Với tài sản tạo dòng tiền cho thuê và có tiềm năng dài hạn, nhà đầu tư có thể giữ lại. Ngược lại, các khoản đầu tư lướt sóng hoặc vay nợ quá nhiều nên cơ cấu sớm để giảm áp lực. Riêng người mua ở thực, nếu thu nhập đủ trả nợ khi lãi suất biến động, thời điểm này vẫn có thể cân nhắc xuống tiền.